Die teuersten Fehler passieren beim Kauf. Und beim Verkauf.
Wer eine Immobilie vermietet, trifft Entscheidungen mit langer Wirkung. Wir sagen Ihnen vorher, was sie steuerlich bedeuten – nicht hinterher in der Erklärung.
Die Erklärung ist das Ende. Nicht der Anfang.
Eine vermietete Immobilie sieht in der Steuererklärung nach ein paar Zeilen aus. Dahinter stecken Entscheidungen, die Jahre zurückliegen und Jahre nach vorne wirken.
Wie wurde finanziert. Was war Anschaffungskosten und was sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Wann läuft die Spekulationsfrist ab. Was passiert, wenn die Wohnung an die Tochter geht statt an einen Fremden.
Diese Fragen entscheiden sich nicht beim Ausfüllen der Anlage V. Sie entscheiden sich vorher – beim Kauf, bei der Sanierung, beim Mietvertrag, beim Notartermin.
Deshalb arbeiten wir anders herum. Wir machen selbstverständlich Ihre Erklärung. Aber der wichtigere Teil ist das Gespräch davor: Sie rufen an, bevor Sie unterschreiben, und wir sagen Ihnen, was die Entscheidung steuerlich bedeutet. Solange sie noch offen ist.
Was wir für Sie übernehmen
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Die Anlage V für eine Wohnung oder für zwanzig. Mit sauberer Zuordnung von Werbungskosten, Abschreibung und Finanzierungszinsen – und mit Blick darauf, was sich im Vergleich zum Vorjahr verändert hat und warum.
Erhaltungsaufwand oder Anschaffungskosten
Die Frage, die über Tausende Euro entscheidet: sofort absetzen oder über Jahrzehnte abschreiben. Wir prüfen das vor der Sanierung, nicht danach – dann lässt sich noch etwas gestalten.
Kauf und Verkauf
Vor dem Kauf: Kaufpreisaufteilung, Finanzierungsstruktur, Abschreibungsvolumen. Vor dem Verkauf: Spekulationsfrist, Veräußerungsgewinn, mögliche Alternativen. In beiden Fällen gilt: Der richtige Zeitpunkt für das Gespräch ist vor der Unterschrift.
Übertragung in der Familie
Schenkung, vorweggenommene Erbfolge, Nießbrauch. Hier greifen Einkommensteuer und Schenkungsteuer ineinander, und die Reihenfolge macht einen Unterschied. Wir rechnen die Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.
Mehrere Objekte, Gesellschaften, Gewerblichkeit
Ab einer bestimmten Größenordnung stellt sich die Frage nach der Struktur – und die Frage, ab wann Vermietung gewerblich wird. Die Drei-Objekt-Grenze ist dabei ein Anhaltspunkt, keine feste Regel. Wir schauen uns Ihren Fall konkret an.
Betriebsprüfung und Rückfragen des Finanzamts
Wenn das Finanzamt nachfragt, antworten wir. Sie erfahren von uns, worum es geht und was dabei herausgekommen ist. Dass wir wissen, worauf geschaut wird, hat einen Grund: Sylvie Sandmann war selbst in der Steuerverwaltung tätig.
Vermieter, die wir betreuen
Die eine Wohnung
Geerbt, gekauft oder aus der eigenen Vergangenheit übrig. Der Aufwand ist überschaubar, die Fragen sind es nicht immer.
Das Mehrfamilienhaus
Mehrere Mietverhältnisse, laufende Instandhaltung, Finanzierung über Jahrzehnte. Hier lohnt sich der Blick auf das Gesamtbild.
Das gewachsene Portfolio
Mehrere Objekte, vielleicht in einer Gesellschaft, vielleicht über die Familie verteilt. Hier geht es weniger um die einzelne Erklärung als um die Struktur dahinter.
Der Übergang an die nächste Generation
Wenn absehbar ist, dass die Immobilie den Besitzer wechselt, ist Zeit der wichtigste Faktor. Je früher wir gemeinsam draufschauen, desto mehr Möglichkeiten gibt es.
Wie es losgeht
Schritt 1
Erstgespräch
Sie erzählen, was Sie besitzen und was ansteht. Wir sagen Ihnen, welche Themen wir sehen. Rund eine Stunde.
Schritt 2
Bestands-aufnahme
Wir sehen uns die letzten Erklärungen, Kaufverträge und Finanzierungs-unterlagen an.
Schritt 3
Übergabe
Den Wechsel von Ihrer bisherigen Kanzlei klären wir. Das ist Routine.
Schritt 4
Laufende Begleitung
Wir machen Ihre Erklärung. Und Sie rufen an, bevor Sie kaufen, sanieren, verkaufen oder übertragen.